Para una familia dominicana, comprar una vivienda en Santo Domingo ya no es solamente una decisión patrimonial: para muchos se ha convertido en una carrera contra precios que avanzan mucho más rápido que su capacidad de ahorro.

Los datos más recientes del Registro de Oferta de Edificaciones (ROE) de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) muestran que el precio ofertado del metro cuadrado aumentó con fuerza durante el primer semestre de 2026 en varios de los sectores más demandados del Gran Santo Domingo.

El caso más llamativo es Piantini, donde el metro cuadrado pasó de RD$161,449 en 2025 a RD$210,026 en 2026, un incremento de aproximadamente 30 %. En términos simples: un solo metro cuadrado cuesta hoy unos RD$48,577 más que hace un año.

Pero Piantini no fue el sector con mayor crecimiento porcentual.

En Mirador Norte, el precio aumentó 34.1 %, al pasar de RD$117,484 a RD$157,562 por metro cuadrado. En Alma Rosa, subió 26.6 %, desde RD$92,037 hasta RD$116,584; mientras que en Los Cacicazgos aumentó 17.6 %, hasta RD$137,160. Gazcue registró un incremento de 14.5 %, mientras Ensanche Naco y La Julia subieron 10.1 % y 7.5 %, respectivamente.

La Esperilla constituye una excepción dentro del comportamiento registrado, con una reducción de 4.1 %, mientras Renacimiento prácticamente permaneció estable.

Cuando un apartamento de 70 metros puede superar los RD$14 millones

Las cifras adquieren otra dimensión cuando se llevan a la realidad de una vivienda.

Tomemos como referencia el precio registrado para Piantini: un apartamento de 70 metros cuadrados, calculado exclusivamente con ese valor por metro cuadrado, rondaría los RD$14.7 millones.

Uno de 100 metros cuadrados superaría los RD$21 millones.

No significa que todos los apartamentos de esos tamaños tengan exactamente ese precio —el valor final depende de ubicación, terminaciones, parqueos, amenidades, antigüedad y otras características—, pero el ejercicio permite dimensionar lo que representa el precio del suelo y la vivienda en las zonas de mayor demanda.

Y aquí aparece el verdadero problema: los ingresos de buena parte de la población no han crecido al mismo ritmo.

El salario nominal promedio de la población ocupada en República Dominicana fue de RD$24,290.20 mensuales durante 2025, según estadísticas oficiales de pobreza monetaria citadas a partir de datos del Gobierno.

Bajo ese ingreso promedio, los RD$14.7 millones del ejemplo equivaldrían a más de 50 años de salario bruto, si una persona pudiera destinar absolutamente todo su ingreso a comprar la propiedad. En la realidad, naturalmente, una familia debe pagar alimentación, transporte, servicios, educación, salud, alquiler y otras necesidades, por lo que el esfuerzo requerido es considerablemente mayor.

La vivienda económica se reduce

El problema no está solamente en las torres de lujo.

Uno de los datos más preocupantes del mercado inmobiliario metropolitano es la reducción de la oferta de viviendas de menor precio.

De acuerdo con el ROE 2026-1, las unidades habitacionales de hasta RD$3 millones representan apenas el 6.8 % de la oferta registrada. Mientras tanto, las viviendas entre RD$3 millones y RD$15 millones concentran el 75.3 % de las unidades.

Esto significa que una persona que busca una vivienda dentro de un presupuesto limitado tiene cada vez menos opciones dentro del mercado formal.

El fenómeno también se refleja en el tamaño de las propiedades disponibles. Las viviendas de hasta RD$3 millones representan solamente 4.9 % del área total de construcción individual en oferta, mientras las de RD$8 millones a RD$15 millones concentran 23.6 %.

La ecuación comienza a ser difícil de ignorar: la ciudad construye, pero una parte creciente de lo que se construye está fuera del alcance de una gran cantidad de compradores.

No es solamente Santo Domingo: el costo de construir también presiona

Sería incorrecto atribuir todo el aumento del precio de las viviendas exclusivamente a una supuesta especulación inmobiliaria.

Construir también cuesta más.

El Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) de la ONE se situó en 240.62 puntos en julio de 2026, frente a 240.31 en junio. En términos interanuales, el índice aumentó 2.08 %.

Los materiales fueron el principal componente de presión durante julio, con un aumento mensual de 0.74 % según el informe citado por Diario Libre. Dentro de los insumos, los alambres eléctricos registraron un incremento de 7.51 % y las bovedillas de 4.47 %.

Pero aquí hay una diferencia importante: el ICDV mide costos directos de construcción, no el precio final de venta de un apartamento. El indicador excluye elementos como terreno, diseño, permisos, financiamiento y beneficios de la empresa constructora.

Por eso, cuando el precio de venta de una propiedad aumenta mucho más que el costo directo de construirla, hay que mirar otros componentes de la ecuación: el valor del suelo, ubicación, demanda, financiamiento, amenidades, impuestos, márgenes, expectativas de plusvalía y disponibilidad de terrenos.

El suelo también se convirtió en protagonista

La transformación urbana del Gran Santo Domingo está cambiando el mapa inmobiliario.

El Distrito Nacional mantiene los valores más altos, pero el crecimiento vertical comienza a extenderse con fuerza hacia Santo Domingo Este, donde sectores como Alma Rosa, Ensanche Ozama y la avenida España se han convertido en nuevos polos de desarrollo.

Un análisis de Diario Libre señala que en Alma Rosa I el metro cuadrado de construcción ronda los RD$32,000, mientras en sectores como Ensanche Ozama y urbanización Italia oscila entre RD$19,000 y RD$25,000. En materia de venta, el valor de los apartamentos en Alma Rosa I y Ensanche Ozama puede alcanzar alrededor de US$2,000 por metro cuadrado, según el mismo reporte.

El fenómeno responde a una combinación de factores: disponibilidad de terrenos, nuevas normativas urbanas, conectividad, cercanía al Distrito Nacional, desarrollo comercial y expectativas de valorización.

Santo Domingo Este, de hecho, atraviesa un proceso acelerado de verticalización. Proyectos de torres residenciales y desarrollos de uso mixto están cambiando el perfil de zonas que durante años fueron consideradas principalmente residenciales o “ciudades dormitorio”.

Alquilar tampoco es una salida sencilla

Para quienes no pueden comprar, queda el alquiler.

Pero tampoco resulta una solución barata para todos.

Un análisis publicado por Diario Libre en julio de 2026 situó los alquileres de apartamentos en zonas de demanda media de Santo Domingo entre RD$25,000 y RD$40,000 mensuales, mientras que en áreas de mayor demanda pueden superar los RD$45,000 y RD$50,000. Las habitaciones en viviendas compartidas o de menor costo suelen ubicarse entre RD$10,000 y RD$20,000.

Esto ayuda a explicar por qué la discusión sobre vivienda no puede limitarse al precio de venta.

Para una persona que gana RD$30,000 al mes, un alquiler de RD$25,000 absorbería más de cuatro quintas partes de su ingreso bruto. Incluso para alguien que gana RD$50,000, un alquiler de RD$30,000 representa 60 % del salario.

No se trata únicamente de cuánto cuesta una propiedad. Se trata de cuánto queda disponible después de pagar por vivir bajo techo.

Santo Domingo es una ciudad cada vez más cara de habitar

Los datos de la ENHOGAR 2024 muestran otra cara del problema.

En la ciudad de Santo Domingo, 50.1 % de los hogares declaró vivir en una vivienda alquilada, mientras 43.4 % indicó que posee una vivienda completamente pagada; otro 0.7 % estaba pagando su vivienda.

A nivel nacional, el alquiler representa 42.5 % de los hogares, mientras 45.7 % posee una vivienda completamente pagada.

Es decir, el alquiler tiene un peso particularmente importante en la capital.

Y mientras la población necesita ubicarse cerca de sus empleos, centros educativos, hospitales, comercios y transporte, las zonas con mejor acceso a estos servicios tienden a concentrar una mayor presión sobre el valor del suelo.

La vivienda, entonces, deja de ser solamente cuatro paredes.

También se paga la ubicación.

República Dominicana construye caro, aunque compra relativamente barato

La paradoja dominicana es todavía mayor cuando se observa desde el contexto latinoamericano.

Un informe del CAF —Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe— sitúa a República Dominicana entre los países de la región con mayor costo promedio de construcción, con unos US$1,024 por metro cuadrado, solo por debajo de Uruguay y Argentina entre los países comparados.

Sin embargo, en precio promedio de compra de una vivienda, República Dominicana aparece con US$39,675 por unidad, el valor más bajo de los países incluidos en ese análisis.

Esto revela una realidad compleja: el mercado dominicano todavía ofrece viviendas a precios relativamente bajos frente a otros países de la región, pero eso no significa necesariamente que sean asequibles para el trabajador dominicano.

Una cosa es que una vivienda sea barata comparada con otra vivienda de otro país; otra muy distinta es que sea barata para quien tiene que pagarla con un salario dominicano.

El desafío que queda sobre la mesa

El crecimiento inmobiliario de Santo Domingo es, en muchos sentidos, una señal de dinamismo económico.

Se construyen torres, aumentan las inversiones, se densifican sectores y aparecen nuevos corredores urbanos. La construcción genera empleos, moviliza materiales, financiamiento, servicios profesionales y actividad comercial.

Pero ese mismo crecimiento plantea una pregunta que ya no puede ser ignorada:

¿Para quién se está construyendo la ciudad?

Si las viviendas de hasta RD$3 millones representan una fracción cada vez menor de la oferta, mientras el metro cuadrado en algunos sectores supera los RD$200,000, la discusión deja de ser exclusivamente inmobiliaria y pasa a convertirse en una cuestión de acceso, planificación urbana y calidad de vida.

La solución tampoco parece estar únicamente en frenar los precios.

El reto es aumentar la oferta de viviendas realmente accesibles, desarrollar nuevos polos urbanos conectados con empleos y servicios, mejorar el transporte público, facilitar mecanismos de financiamiento y promover proyectos que respondan a la capacidad real de pago de la población.

Porque una ciudad puede crecer hacia arriba, multiplicar sus torres y atraer inversiones.

Pero si cada vez menos trabajadores pueden comprar o alquilar cerca de donde estudian, trabajan y desarrollan su vida, el crecimiento urbano comienza a tener un costo social que también debe medirse.

Santo Domingo está cambiando.

La pregunta es si el dominicano promedio podrá seguir teniendo un lugar en esa nueva ciudad.